Coin de la conjoncture – Corse – communes touristiques

La double vie des communes touristiques

L’été est en France marqué par les transhumances. Des communes de quelques milliers d’habitants deviennent, durant quelques semaines, des villes de plusieurs dizaines de milliers de personnes. Elles doivent s’adapter à l’afflux de touristes et gérer des variations importantes au niveau des services publics, eau assainissement, déchets, etc. Porticcio, sur la commune de Grosseto-Prugna, en offre une illustration exemplaire. En 1968, la commune ne comptait que 444 habitants. La population légale a atteint, en 2023,  près de 3 900 habitants, soit une multiplication par près de neuf en un peu plus d’un demi-siècle. Cette progression est loin d’être terminée. La population de la commune augmente rapidement en lien avec l’agglomération voisine d’Ajaccio. Des vacanciers s’y installent à la retraite tout comme des jeunes couples à la recherche de conditions de vie agréables. Porticcio est devenue au fil des années une petite ville disposant d’un grand nombre de services de proximité. Porticcio n’en demeure pas moins une station balnéaire de première importance. La commune dispose de près de 2 700 logements occasionnels, auxquels s’ajoutent plus de 1 100 hébergements proposés sur Airbnb, près de 900 chambres d’hôtel, plus de 2 200 lits en résidences de tourisme et villages de vacances ainsi que plusieurs centaines d’emplacements de camping. En août, la population présente atteint vraisemblablement entre 20 000 et 25 000 personnes.  Cette situation est loin d’être isolée. Le Cap d’Agde accueille plus de 200 000 personnes en haute saison. La Baule voit sa population passer de 18 000 à près de 180 000 habitants. Argelès-sur-Mer dépasse les 100 000 personnes contre environ 10 000 à l’année. À Gruissan ou au Barcarès, la population est multipliée par quinze, voire vingt. La France compte ainsi plusieurs dizaines de communes dont la population estivale est supérieure à celle de nombreuses préfectures.

Cette démographie à géométrie variable bouleverse la logique traditionnelle des politiques publiques. Les infrastructures ne peuvent être dimensionnées pour les seuls habitants permanents. Les réseaux d’eau potable doivent répondre à une consommation qui peut être multipliée par cinq ou dix. Les stations d’épuration doivent absorber les pointes de fréquentation des journées d’août, même si elles fonctionnent très en dessous de leur capacité le reste de l’année. Les voiries, les parkings, les postes de secours, les réseaux électriques, les équipements sportifs ou les espaces publics sont construits pour quelques semaines de saturation annuelle.

Une station balnéaire est une véritable entreprise. Sa renommée repose sur sa capacité à proposer des services de qualité.  Une réputation peut se perdre  en quelques jours. Dans une économie où les avis en ligne influencent désormais le choix des destinations, la qualité des services publics est devenue un véritable facteur de compétitivité touristique.

Le coût de cette organisation est considérable. Les collectivités recrutent chaque été des dizaines de saisonniers pour assurer la surveillance des plages, la collecte des déchets, l’entretien des espaces publics, la circulation ou l’animation culturelle. Elles renforcent les effectifs de police municipale, financent des dispositifs de secours supplémentaires et investissent dans des infrastructures dont le taux d’utilisation annuel demeure faible. À Saint-Gilles-Croix-de-Vie, le seul surcoût de la saison estivale approche un million d’euros. À La Baule, les dépenses liées aux animations, aux saisonniers et aux dispositifs de sécurité dépassent largement ce montant.

Or ces communes continuent d’être financées principalement en fonction de leur population municipale. Le calcul des dotations de l’État ignore en grande partie  les millions de nuitées touristiques, les flux quotidiens de visiteurs ou les capacités d’hébergement. Les maires du littoral dénoncent régulièrement cette contradiction : ils administrent pendant plusieurs mois des villes dont la population réelle est parfois dix fois supérieure à celle retenue dans les statistiques administratives. Ils bénéficient certes des rentrées de la taxe de séjour et de droits de mutation plus élevés en raison du prix élevé, en règle générale, du foncier. Les communes touristiques ont par ailleurs la possibilité de majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires de 5 à 60 %. Les communes classées touristiques peuvent, par ailleurs, demander à être surclassée dans une strate démographique supérieure en fonction de sa capacité d’accueil touristique. Cela peut entraîner une augmentation de certaines dotations, modifier certains seuils réglementaires et permettre des effectifs administratifs plus élevés. Pour les communes de moins de 5 000 habitants, le classement permet, sous certaines conditions, la perception directe de la taxe additionnelle aux droits d’enregistrement. Les stations classées peuvent solliciter l’autorisation d’exploiter un casino. Pour certaines communes (Deauville, Enghien-les-Bains, La Baule, etc.), les prélèvements sur les jeux représentent plusieurs millions d’euros par an.

L’allongement des saisons touristiques constitue un défi pour les communes concernées. Les vacances ne se concentrent plus sur les seules semaines  de juillet et d’août.  Les infrastructures fonctionnent à pleine capacité durant une période de plus en plus longue. Les coûts deviennent permanents tandis que les recettes demeurent largement saisonnières. À cette évolution s’ajoute celle du marché immobilier. Les résidences secondaires, longtemps occupées quelques semaines par an, deviennent progressivement des logements semi-permanents. Certains propriétaires s’y installent plusieurs mois, d’autres alternent télétravail et vacances. La frontière entre habitat touristique et habitat résidentiel tend à disparaître. Porticcio accompagne pleinement cette mutation. Sa proximité immédiate avec Ajaccio, sa proximité avec l’aéroport, le développement de ses commerces et de ses services accélèrent son intégration dans l’aire urbaine ajaccienne.

Cette double vocation constitue une richesse mais également une fragilité. L’économie locale bénéficie directement des dépenses des visiteurs, qui irriguent les commerces, la restauration, le bâtiment et les services. Les stations balnéaires administrent désormais deux villes à la fois : celle des résidents et celle des visiteurs. La première apparaît dans les statistiques ; la seconde, pourtant bien plus nombreuse durant plusieurs mois, demeure largement absente des mécanismes de financement public. C’est sans doute l’un des grands défis de l’aménagement du territoire des prochaines décennies.

La Corse face au retournement du marché immobilier

L’économie corse connaît en 2026 une phase de ralentissement marqué. Après plusieurs années de croissance portée par le tourisme, la consommation et surtout l’immobilier, elle marque le pas. Au premier trimestre, l’activité a reculé de 0,7 % sur un an, soit une contraction plus prononcée que celle observée au niveau national (-0,5 %). Cette évolution confirme que la Corse est particulièrement sensible aux secteurs liés à la demande intérieure, et plus encore au cycle de la construction, qui représente une part sensiblement plus importante de son économie que sur le continent.

Le bâtiment est confronté, en Corse, à une véritable crise. Les heures rémunérées dans la construction chutent de 5,5 % en un an, contre -1,7 % en moyenne nationale. Ce secteur représente 14,5 % de l’ensemble des heures travaillées sur l’île ; son recul suffit, à lui seul, à expliquer l’essentiel de la baisse de l’activité régionale. Depuis 2023, la remontée des taux d’intérêt, le renchérissement des coûts de construction, l’inflation persistante ainsi que le durcissement des normes environnementales ont profondément modifié les conditions économiques des projets immobiliers. La Corse, où le logement constitue depuis près de vingt ans un puissant moteur de création de richesses, subit mécaniquement un choc plus violent que la moyenne nationale. La valeur ajoutée de la construction représente 9 % du PIB en Corse contre 5 % pour l’ensemble de la France. Cette crise apparaît d’autant plus significative qu’elle succède à une longue période d’expansion. Entre 2016 et 2017, les permis de construire avaient atteint près de 7 500 autorisations en rythme annuel. Dix ans plus tard, ce volume n’est plus que de 3 900 permis, soit une baisse de 48 %. Certes, les autorisations repartent légèrement à la hausse au premier trimestre 2026 (+8,3 % et +14,7 % sur un an), principalement grâce à la Corse-du-Sud (+28,6 %), mais cette amélioration demeure essentiellement administrative. Les promoteurs continuent de différer leurs investissements. Les mises en chantier restent bloquées à 1 800 logements, leur niveau historiquement le plus faible pour le deuxième trimestre consécutif, en recul de 21,7 % sur un an. L’écart croissant entre les permis délivrés et les constructions effectivement lancées traduit une montée des incertitudes économiques, des difficultés de financement, mais également l’abandon d’un nombre croissant de projets devenus insuffisamment rentables. De nombreux programmes peinent à trouver des acheteurs. Les ménages, confrontés à des chocs à répétition depuis 2020, tendent à reporter leurs investissements immobiliers. Les prix des logements empêchent, par ailleurs, de nombreux insulaires d’accéder à la propriété.

En Corse, le marché du travail résiste malgré tout relativement bien. L’île compte désormais 128 700 emplois salariés, un niveau stable au premier trimestre. La construction a perdu 160 emplois sur le trimestre et 550 emplois sur un an (-4,8 %). À l’inverse, l’industrie poursuit une progression modeste (+0,4 %), portée notamment par l’agroalimentaire (+1,2 %). Les services marchands conservent également leurs effectifs (+0,1 %), avec des créations dans l’hébergement-restauration (+0,5 %) et les services aux entreprises (+0,6 %). Cette résistance de l’emploi traduit une certaine inertie du marché du travail, les entreprises préférant conserver leurs salariés dans l’attente d’une éventuelle reprise plutôt que d’engager des licenciements coûteux après plusieurs années de difficultés de recrutement. Elle reflète également une diversification progressive de l’économie insulaire, portée par l’augmentation de la population résidente. Le chômage demeure, en Corse, limité à 6,8 % de la population active. Malgré une hausse de 0,5 point sur un an, il reste nettement inférieur à la moyenne nationale (8,1 %), l’écart atteignant désormais 1,3 point. Cette bonne tenue relative du marché du travail constitue l’un des paradoxes de la conjoncture corse : une activité qui ralentit sensiblement sans provoquer, pour l’instant, une dégradation massive de l’emploi. Cette situation s’explique notamment par la structure démographique de l’île, les tensions persistantes sur certaines qualifications et la place importante des emplois publics et touristiques.

Pendant près de vingt ans, la croissance régionale s’est largement appuyée sur un triptyque associant attractivité résidentielle, développement touristique et expansion immobilière. Ce modèle semble aujourd’hui avoir atteint ses limites. La construction, longtemps moteur de la croissance, devient progressivement un facteur de ralentissement. La hausse durable des taux d’intérêt réduit la solvabilité des ménages, tandis que les coûts de construction continuent de progresser plus rapidement que les revenus.

La Corse peut difficilement espérer retrouver durablement les rythmes de croissance observés avant 2022 sans diversifier davantage son appareil productif. L’industrie demeure de taille limitée, malgré quelques performances dans l’agroalimentaire ou l’aéronautique. Les services marchands restent très dépendants de la saison touristique. Quant au secteur public, il ne peut plus jouer le rôle de principal soutien de l’emploi comme lors des années précédentes. La Corse doit attirer des entreprises en mettant en avant son cadre de vie. Dans le prolongement du projet d’autonomie, la Collectivité de Corse pourrait demander la création de deux pôles technologiques à Ajaccio et Bastia, qui pourraient prendre la forme de zones d’aménagement différé reprenant le modèle de Sophia Antipolis dans les années 1970. Par ailleurs, des projets de mise à niveau des infrastructures devraient être menés, en particulier sur les plans routier et ferroviaire, afin de faciliter la mobilité. Ces projets pourraient, en outre, soutenir l’activité du bâtiment et des travaux publics.